Casa ristrutturata con il Superbonus, si può vendere prima dei dieci anni? Novità sorprendente

La normativa vieta la vendita della casa ristrutturata con il Superbonus prima che siano trascorsi 10 anni. C’è, però, un’eccezione.

Aver ristrutturato casa con il Superbonus è stata una grande fortuna se tutto è filato liscio. L’aliquota del 110% ha permesso di risparmiare ingenti cifre soprattutto potendo approfittare della cessione del credito ma anche quella al 90% è stata molto utile. Ora i soldi si potranno recuperare in dieci anni grazie alla detrazione.

Dal 2024 fa plusvalenza la vendita di immobili che sono stati ristrutturati con il Superbonus. Un’extra tassa che deve essere pagata da chi vorrà procedere con la vendita della casa prima che siano passati dieci anni dalla ristrutturazione. Tale indicazione è contenuta nella Legge di Bilancio e nasce considerando che le plusvalenze debbano essere incluse nei redditi diversi definiti nel Testo Unico sulle Imposte sui redditi. L’imposta sulla plusvalenza generata dalla vendita dell’abitazione entro i dieci anni è del 26%.

Secondo la normativa l’extra tassa colpisce per un decennio chi vende una seconda casa. C’è poi da considerare anche il meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione integrale per i primi 5 anni e al 50% per gli anni successivi. Tutto questo per evitare speculazioni e avere la garanzia che le agevolazioni fiscali siano impiegate realmente per migliorare l’efficienza energetica della casa.

Quando si può vendere la casa senza generare plusvalenza

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito la tassazione delle plusvalenze con la risposta 156/2024 del 16 luglio. L’eccezione alla regola che impone l’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze per la vendita di un immobile ristrutturato con Superbonus prima che siano passati dieci anni vige se la casa è stata acquisita per successione, donazione o se usata come abitazione principale dal venditore o dai familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita.

L’interrogazione riguarda anche la possibilità di un acquisto con contratto di compravendita con riserva di proprietà. In questo caso si fissa un numero di rate e la proprietà passerà all’acquirente solo quando sarà pagata l’ultima rata. In questo caso quale sarà la data rilevante nel determinare la plusvalenza? L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la plusvalenza imponibile si considera al pagamento dell’ultima rata, quando c’è il reale trasferimento della proprietà. Fino all’ultima rata, infatti, il venditore rimane proprietario dell’immobile. Se, dunque, l’ultima rata dovesse essere versata oltre i dieci anni dalla conclusione dei lavori (ad esempio i lavori sono terminati nel 2023 e la rata finale si dovrà pagare nel 2034) allora la tassazione sulla plusvalenza non si dovrà applicare.